別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -8 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　瀬嶋　宏典   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市北佐古一番町１３番４２外 ｢北佐古一番町１－１７｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス 佐古 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 佐古駅東方 250m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐古駅に近接する住宅エリアであり、今後も現況にて推移していくと予測。近年、周辺エリアに商業施設の出店 もあり利便性が高まっており、土地需要については堅調に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐古地区を中心とする中心市街地西部に広がる住宅地域の範囲。主たる需要者は、住宅を所要する就労 者等の一次取得者で、高所得者層が中心となろう。佐古駅周辺の住宅地区であり、商業施設、医療施設等の利便施設へ の接近性にも優り、需要は底堅く推移しており、地価は安定していると思料。中心となる価格帯は、標準的な住宅用地 で１５００万円～１８００万円程度、新築戸建で３５００万円～４３００万円前後と思料。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 徳島市中心市街地の一角、佐古地区で発生した代替性を有する取引事例による比準価格は、現実的かつ実証的な価格で あり説得力を有する。一方で、自己利用が中心の戸建住宅が多い土地柄で、画地規模も小さく、賃貸用建物の想定に現 実性がないため、収益価格の試算は断念している。よって、比準価格のみの試算となっているが、規範性のある比準価 格を採用し、市場実態、動向予測等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　徳島（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 徳島市内の経済情勢は、新型コロナウイルス の影響などにより、一部に弱さがみられるが 、住宅地価は全体としては緩やかな推移であ る。 周辺に商業施設、医療施設が立地しており、 利便性が認められ、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％