別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -5 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　森脇　英正   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市南昭和町７丁目４９番１０外 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 阿波富田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 阿波富田駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市東部の園瀬川左岸近くに形成された戸建住宅地域。周辺の幹線道路からのアクセス性にやや見劣りするも のの、宅地としての熟成度は高く、今後も現況同様に推移すると予測する。地価はほぼ下げ止まり傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市中心部の南東、昭和地区を中心とした住宅地域。需要者の中心は市内に在住或いは勤務する一次 取得層。園瀬川背後の熟成した住宅地域であり、事業所跡地等の小規模分譲や中古住宅の取引が見受けられる。コロナ 禍の影響も幾分和らぎ、土地の需給も徐々に回復の兆しが見え始めており、地価は弱含みながらも下げ止まり基調にあ る。取引される土地の規模にはややバラツキがあるものの、総額１４００～１７００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小の一般住宅が多い住宅地域であり、周辺地域にはアパート等の収益用不動産も見受けられるが、標準地 自体は画地規模が小さく共同住宅の想定が現実的ではないことから、収益価格の試算は断念した。自己使用目的で取引 されることが一般的であることから、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討及び市場分析の結 果等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [115.7] [103.0] 100 82,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響により依然として 厳しい情勢にあるものの、年度の後半以降は 不動産需給に回復の兆しがみられ、地価の下 落幅は縮小傾向。 アクセス性の面で特段の優位性が認められる 地域ではないが、昭和地区の住宅地に対する 需要は比較的安定しつつあり、地価も底堅く 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％