別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 平生 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平生 5-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　紫乃   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡平生町大字平生町字東浜１９７番７０ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 台形 1:1.5 店舗 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ県道沿いの商 業地域 北東19m県道 水道、下水 柳井 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 店舗又は店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １９ｍ県道 交通 施設 柳井駅南西方 4.7km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 柳井市への顧客流出の影響もあり、新規出店のための土地需要は弱いが、ある程度の商業繁華性を有しており、 当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価は底値圏にあるが、下げ止まった感はない。 (3)最有効使用の判定 店舗又は店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平生町及び隣接市町の商業地域である。地元個人事業者が需要の中心であるが、少ないながらも大手小売 業者等も想定される。圏内は高齢化率が高く、人口は減少しているが、大型店が出店するなど競合関係は厳しさを増し ており、旧来からの商業地は商業収益性を維持することが難しくなっている。このため、取引が非常に少なく、中心と なる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が大半を占めており、経営合理性の認められる収益物件の想定が困難であることから収益還元法の 適用は見送った。比準価格は平生町を中心とする路線商業地域内の価格牽連性の高い複数の事例から試算されており、 精度は高いと判断される。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型商業施設周辺や幹線道路沿いで新規出店 等の動きが見られるが、旧来からの商店街等 では集客力低下による地域的な衰退が続いて いる。 少子高齢化と人口減少のため、需要は弱含み で、地縁者を中心に一定の取引が認められる 程度であり、地価は緩やかに下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％