別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 平生 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平生 -1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡平生町大字宇佐木字下猿田１０３１０番６ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東5m町道 水道 柳井 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 柳井駅南西方 2.2km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、平生町郊外住宅地として成熟しつつあり、今後とも現状維持で推移するものと予測される。地価動 向としては、コロナ禍による先行き不透明感はあるが、下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平生町を中心とする住宅地一帯の圏域である。需要者の中心は、平生町の在住者を主として、隣接する 柳井市及び田布施町の在住者である。当該地域は既成住宅団地であるが、柳井市に比較的近接しており、単価が相対的 に安価なことより、潜在的需要は根強いものと云える。需要の中心となる価格帯は、土地は６００万円前後、新築の戸 建物件は２，５００万円以下の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、平生町郊外に形成される戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等の収益物件は皆無であり、賃 貸事例を収集出来ない為に、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は最近の不動産市場を反映した実証証的数 値と解される。従って、本件では比準価格を標準に、加えて、対象標準地の価格推移の検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による不透明感が続くが、利便性の 良い住宅地では需要は拡幅傾向にあり、一方 、郊外住宅地での下落幅は拡大し、二極化が 進捗。 人口減少を反映して、郊外住宅地需要は弱含 みで、下落幅が拡大した。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％