別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 和木 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和木 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玖珂郡和木町和木４丁目７３０番１０外 ｢和木４－１－１３｣ ②地積 　(㎡) 313   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 建ち並ぶ町道沿いの 住宅地域 南西8m町道 水道、下水 和木 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北８ｍ町道 交通 施設 和木駅西方 140m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅に近く、生活利便施設への接近性も良好な住宅地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状維持的 に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内及び隣接市を主とする住宅地域一円であり、需要者の中心は、当圏域内に在住し勤務する一般所得 者層である。近隣地域は最寄り駅、商業施設等への接近性が良好な住宅地域で、需要は総じて堅調である一方、平坦部 の宅地供給は少ない。市場で取引される中心価格帯は、土地は標準的画地規模で２，４００万円前後が一つの目安と推 定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において住宅地の取引事例を収集し得た。一方、収益還元法の適用を試みたが、元本価格に見 合う賃料水準が形成されていないこと等の理由により、土地に帰属する純収益がマイナスとなった。したがって、収益 還元法は適用し得ず、代表標準地を規準とした価格との均衡等に十分留意した結果、市場性を反映する比準価格を採用 し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,900 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [ 97.6] [103.0] 100 75,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は減少傾向にあり、高齢化率は上 昇傾向にある。景気は持ち直し傾向だが、新 型コロナによる不透明感もある。 最寄り駅に近く、生活利便性が良好な住宅地 域で、需要は堅調である。当面は現状維持的 に推移するものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％