別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 山陽小野田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山陽小野田 -4 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴尾　進   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山陽小野田市大字埴生字糸根２０７８番１８ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北6m道路 水道 埴生 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 埴生駅南西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧山陽町の国道背後の既成住宅団地で土地利用は安定しており、当面は現状維持で推移するものと思料する。利 便性が劣るため、需要は低調で、地価は当面やや弱含みに推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として旧山陽町を中心に隣接する下関市の一部を含んだ周辺の住宅地域一帯である。需要者は旧山陽 町居住者等の地縁者が中心と考えられる。購買層が地縁者中心で需要者層が限定されることに加え、割高感の解消には 至っておらず、需要は弱含んでいる。取引の中心となる価格帯は土地は標準的画地規模で４００万円程度、新築住宅で ３０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を前提に分譲された住宅団地で、自己使用目的の取引が中心であるため、収益価格の適用を断念し た。一方比準価格は、類似性等を有する事例より試算され、対象不動産の属する不動産市場の実態を反映し規範性を有 するものと思料される。従って本件では、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡及び対前年変動率、市場の需給 動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山陽小野田 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [122.0] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況にあるが、持ち直しの動き が見られる。上昇地点も見られるが、需要の 強弱で横ばい・下落地点も多く地価の多様化 が進む 国道背後の住宅団地で、新興の分譲地との競 合や地縁的な側面等もあり需要は依然として 弱含みに推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％