別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 山陽小野田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山陽小野田 -2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　学也   TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山陽小野田市柿の木坂２丁目４８６番８ ｢柿の木坂２－２１－４｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西5m道路 水道、ガス、下水 小野田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   160 ｍ、南   300 ｍ、北   340 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ道 路 交通 施設 小野田駅北西方 1.9km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした高台の住宅団地であり、特に地域要因の変動はなく、良好な居住環境を維持しつつ推移すると思 料する。地価は、高台人気による需要回復を背景にやや上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧小野田市の住宅地域の圏域である。需要者は市内及び宇部市の事業所等に勤務する一次取得者が中心で 市外・県外からの転入は少ない。新興分譲地の供給やマンションとの競合があるものの、高台住宅地で居住環境が良い エリアは需要者の選好性が高く、需要は回復傾向にある。土地は標準的画地規模で４００万円前後、新築戸建物件では ３，０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。当該近隣地域は戸建住宅を主とする住宅団地 であり、周辺には共同住宅も皆無ではないが画地条件等に鑑みて経済合理的な賃貸事業が成り立つ地域ではないため、 収益還元法は適用を断念した。よって、市場実態を反映し適合性に優る比準価格を標準として、低位にある収益性の価 格への影響の程度及び市場の動向等を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山陽小野田 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [100.8] [101.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍においても高台の人気地区等では堅 調な住宅地需要がある一方で、郊外の人口減 少地区等では依然需要は低調であり、多極化 が進んでいる。 昭和５０年代前半に造成された住宅団地であ り、近年の高台住宅地の人気と良好な居住環 境によって需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％