別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 山陽小野田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山陽小野田 -1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴尾　進   TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山陽小野田市須恵２丁目５７１５番１４ ｢須恵２－１３－３｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東5m道路 水道、ガス、下水 小野田港 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    80 ｍ、南   160 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北５ｍ道 路 交通 施設 小野田港駅南東方 500m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅団地であるが、当面は現状維持的に推移していくものと予測される。地価は先行き懸念要因等も あるが生活利便性や価格水準等を鑑みるに底堅く推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧小野田市を中心とした市内の住宅地域一円である。需要者は市内居住者を主とした一般的な給与所得者 層のエンドユーザーが中心である。市場の停滞も一部あり、また新興分譲地等との競合も認められるが、生活利便性の 比較的良好な地域にあって、長年の地価下落による値頃感も有し総額との関連からも需要は底堅い。市場での中心価格 帯は、土地は標準的画地規模で５００万円程度、新築の戸建物件は、３，０００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地であり、本標準地での収益物件の想定は現 実的ではないため収益還元法の適用は断念した。従って、当該地域は利便性、快適性等を重視する住宅地域であること から、市場の実態を反映した比準価格を標準に、周辺標準地等との均衡及び前年の標準価格との対比のうえ、地域の実 情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調な需要を維持する人気地区もあるが、人 口減少等を背景に低調な地域も多く、市場へ の影響も顕在化しつつある。 古い住宅団地であるが、生活利便性は比較的 良く、長年の地価下落による値頃感も認めら れ総額との関連からも需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％