別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 周南 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 9-4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教   TEL.

鑑定評価額 89,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市江口３丁目８２３１番４外 ｢江口３－１－８｣ ②地積 　(㎡) 4,188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ徳山港に近い工 業地域 南西10m市道 水道 徳山 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  98.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 徳山駅北西方 2.6km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の臨海部工業地で、このところ特段目立った変動要因等は見られず、今後も暫くは現状維持的に推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね周南工業地帯の工業地域。需要者は工場事業者・物流業者が中心である。近隣地域は山陽自動車道徳 山ＩＣを最寄りとする臨海部の工業地域で、市街地との関係位置は概ね良好であるが、近隣地域を含む周辺類似地域に おいても取り分け広大な工業地取引は希少である。需要の中心となる価格帯は、土地取引が少ないうえ、規模もまちま ちであるなど一定のものは見い出せなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場事業者等の新規の需要は弱いうえ、自己使用目的の取引が大半で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試 算せず、市場実態を反映し説得力に富む比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体の人口は県平均を上回る減少傾向で推移 。コロナ禍の中、当初見受けられた土地取引 等の混乱等は徐々に落ち着きを取り戻しつつ ある。 沿岸コンビナート地帯の狭間に見られる河口 付近の工業地域。工場閉鎖後の跡地利用の有 効な進展も特段見られないなど工業地需要は 総じて低迷。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％