別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 周南 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 9-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎   TEL.

鑑定評価額 259,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市福川南町２５９２番１５外 ②地積 　(㎡) 16,382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 中規模の工場等が建 ち並ぶ臨海工業地域 南東9.5m市道、西側道 水道、下水 福川 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   160 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 155.0 ｍ、奥行　約　　 105.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 福川駅　南方 1.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周南工業地域西部に所在する臨海部の工業地域。中長期的に工場用地を標準とした利用の継続が想定される。工 業地域内の有力企業の業績は比較的安定しており、地価水準は現状維持的な推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内瀬戸内海沿岸地域を中心に、近隣地域と類似の特性を備えた工業地域を包摂する広範な圏域。主た る需要者は、周南地区等に事業所を保有する製造業・運送業等の大企業及びその関連企業等。複数の有力企業において ＣＲＥ戦略の見直しの動きが続いている。コロナ禍が長期化しているが、工場地市場における悪影響は特に顕在化して いない。取引の中心となっている価格帯、規模等は、各取引により内容が区々のため特定困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は取引の可否、取引価格等の判断に際し、実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は現実 かつ複数の取引事例を用いて算出されており説得力に優れる。従って、比準価格を標準とし、代表標準地価格からの検 討や圏域内の他の標準地の価格動向にも留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、圏域内では賃貸工場は僅 少で工場地に係る賃貸市場の実態は把握困難であるため収益価格は試算していない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [114.7] [101.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直している。生産は持ち直し ている。設備投資は高水準横這い圏内で推移 している。企業倒産は落ち着いている。 複数の企業で物流施設の充実や研究機能を集 約を図る動きがあった。コロナ禍の最中にあ るが、保有不動産の活用合理化の動きが続い ている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％