別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 周南 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 9-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高崎　幸恵   TEL.

鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字栗屋字奈切５０番５ ②地積 　(㎡) 6,797   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1.2:1 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ工業団地 南10m市道 水道 櫛ケ浜 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  78.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 櫛ケ浜駅南西方 3.8km 法令 規制 工業 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の状況としては現状維持的に推移するものと思料する。なお、今後のコロナ禍の動向とその影響は不透明な 状況であるが、地勢等から弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市を中心に概ね県内工業地一帯に及ぶ。需要者は地域に関連する中堅事業者ないしは全国的規模の 法人と思料され、特に本団地では建設業関連が多い。県内では用地取得補助制度の推進や景気回復基調から工業地の取 引は立ち直りを見せており、また、コロナ禍の影響が懸念される中、一部、物流等の需要は堅調である。なお、取引の 規模等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだし難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小工場、事業所を中心とした地域であるが、工場、倉庫等の賃貸物件は少なく工場地としての賃貸市場は成熟してい ないため、適正な賃料水準を把握し得ず収益価格の算定は断念した。一方、近年の規範性の高い取引事例を採用し、市 場の実態を反映した比準価格を得ることができたので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [110.9] [100.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の生産、出荷等は回復の動き。また、物 流施設用地を中心に需要も回復基調にある。 但し、地価動向は立地や業態等により様々で ある。 地域はほぼ成熟しているが、当該団地の立地 、特性等に鑑みると依然として弱含みに推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％