別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 周南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 9-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　麻生　篤   TEL.

鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市晴海町７番２２内 ②地積 　(㎡) 8,874   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 台形 1:1.2 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ臨海型の工業地 域 南西20m道路 水道 徳山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,000 ｍ、西   350 ｍ、南   750 ｍ、北   650 ｍ ②標準的使用 大中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  83.0 ｍ、奥行　約　　 106.0 ｍ、規模　　     8,800 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 徳山駅南西方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、臨海部に大中規模の石油化学工場等が立地する工業地であり、地域要因に大きな変化はなく、現状 維持的に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山口県瀬戸内海沿岸部を中心とする工業地域一帯である。需要者は港湾を利用して鉄鋼、石油化学等の事 業を営む企業が主体である。国内外の経営環境は不確実な要素もあり、需要には弱さも含まれるものと思料する。当該 地域において取引自体が少なく、取引される価格、規模等は様々で個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出 し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において臨海部工業地の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域は大中規模工場が建ち並ぶ臨 海型の工業地域で、自社工場等によって占められ、適正な賃料水準は把握することが困難であった。したがって、収益 還元法は適用し得ず、市場性を反映した比準価格を採用し近隣地域の需給動向等を考慮の上、社会的、経済的要因等及 び市場動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直し傾向だが、新型コロナによる 不透明感もある。企業の業績は事業の種類等 によって様々である。 臨海部に大中規模の石油化学工場等が立地す る工業地であるが、特段の変動要因はなく、 現状維持的に推移するものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％