別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 周南 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 5-13 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士   TEL.

鑑定評価額 9,670,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字呼坂字西町６２６番１ ②地積 　(㎡) 579   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する既成商 業地域 北6m市道 水道、下水 高水 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 高水駅南西方 1.0km 法令 規制 （都） 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧熊毛町中心部の旧山陽道沿い商業地域だが、道路整備が進んだ区画整理地域への店舗移転や出店で既存地域が 寂れ、住宅地化が進んでいる。こうした傾向が続くと、地価はいずれ住宅地水準に近づくことが予想される。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧熊毛町の既存商業地域や商住混在地域と地域中心部の区画整理地区内外で整備された幹線道路沿道で ある。標準地の所在する旧山陽道沿いは以前は栄えたが、しだいに寂れて店舗の廃業や住宅地化が進んでいる。周南市 や下松市郊外の大規模商業施設へ顧客流出が続き、当該地域での商業地需要は減少し、地価下落傾向が続いている。取 引される価格は規模等によりまちまちで、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧熊毛町役場近くの中心街だった地域で、近隣居住者を対象とした小さな商業地域だが、昨今は商業集積 の停滞・衰退が目立っている。旧町内での商業地適地が少なく、取引事例価格も概して安く住宅地価格を意識した比準 価格となった。また、自用の店舗が中心で賃貸市場が未成熟であり、収益還元法は適用できなかった。この地域での不 動産取引では、未だ取引価格を目安とすることが一般的である。従って、比準価格のみを以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口漸減、高齢化率は漸増し、経済は 景気回復途上で、立地する大手・地場企業の 景況感も業種で斑模様で、当市の商業地需要 に力強さはない。 車での買物が便利な道路整備の進んだ地域へ 顧客が流出し、近隣地域の商業性喪失と住宅 地域化が進んでおり、なお地価下落が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％