鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

周南 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	周南市０４ -18009	周南市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南6m、角地		近商 (100,300)
b	周南市０２ -15124	周南市		更地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	周南市０２ -10001	周南市		建付地	（　）	不整形	北20m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	周南市０４ -18005	周南市		建付地	（　）	不整形	南東20m県道、北東8m、角地		商業 (100,400)
e	周南市０４ -5029	周南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西36m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,955	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	89,192	100 [ 82.0]	108,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 84,444	100 [ 120.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	70,911	100 [ 85.4]	83,034		83,000
c	(　 ) 51,634	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	63,943	100 [ 84.7]	75,494		75,500
d	(　 ) 78,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	76,597	100 [ 91.8]	83,439		83,400
e	(　 ) 79,015	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,015	100 [ 97.7]	80,875		80,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	買進み	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -14.3
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,700 円／㎡]

周南 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価が把握できない既成市街地内である為、原価法を適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,442,218	1,502,521	5,939,697	4,942,100	997,597	（　0.9722） 969,864	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	18,651,231 円　　　　（　 47,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

周南 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	190.00	Ｓ2	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	396 ㎡	14.7 m x 27.3 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

想定建物の用途・規模等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	85.0	161.50	2,225	359,338	4.0	1,437,352
							1.0	359,338
2～ 2	事務所	190.00	85.0	161.50	1,850	298,775	3.0	896,325
							1.0	298,775
～

～

～

計		380.00	85.0	323.00		658,113		2,333,677
								658,113

⑨年額支払賃料	658,113 円　×　12ヶ月　＝　 7,897,356 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 323.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	徴収慣行を認められないため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,897,356 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 631,788 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,265,568 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,333,677 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,470 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 658,113 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 155,180 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,442,218 円　　　　（　 18,793 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	周南市賃２９　　　　-15151	2,521 ( 2,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,599	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,280 円/㎡　月額支払賃料（　 2,225 円/㎡）　基準階 1 F B
b	周南市賃２９　　　　-15158	1,619 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.5]	100 [100.0]	2,233
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

周南 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	338,500 円	67,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	236,921 円	7,897,356　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 541,600 円	67,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	67,700 円	67,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,700 円	67,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,502,521 円　（　　　　　　 3,794 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,700,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,942,100 円（　　　　　 12,480 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,442,218 円
②総費用	1,502,521 円
③純収益　①－②	5,939,697 円
④建物等に帰属する純収益	4,942,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	997,597 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	969,864 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,449 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,651,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
周南 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

周南 5-10

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　田中　悟

TEL.

鑑定評価額

31,900,000 円

１㎡当たりの価格

80,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	周南市政所２丁目１４３１番１｢政所２－３－５｣				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:2	事務所ＲＣ4	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東16m県道	水道、ガス、下水	新南陽 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗、事務所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

新南陽駅北方

270m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ新南陽駅近接の、旧新南陽市中心市街地に形成された商業地域で、現時点では特筆すべき動きは窺えないも
のの、新型コロナ感染症の先行きはなお不透明であり、今後の経済情勢の動向には十分注視すべきである。

(3)最有効使用の判定

店舗、事務所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧新南陽市中心市街地近郊の商業地域を中心に、概ね周南市内の商業地域が圏域と言える。主な需要者
は地元中小企業等だが、広域エリアを営業対象とする県内外の企業も一部含まれると推察される。新型コロナ感染症の
先行きは不透明で、現在も予断を許さない状況だが、ＪＲ新南陽駅近接の立地性と稀少性から、地価は現在安定した動
きとなっている。尚、不動産取引においては取引規模等が一様でないため、需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、自用目的の物件が中心となっており、賃貸市場は
未成熟で取引利回りが取引指標となるには至らず、又、想定項目の内在する収益価格は相対的に信頼性が劣ると判断さ
れる。従って本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考とし、近隣地域及び周辺地域の需給動向
を踏まえつつ、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　周南 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,200 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[ 90.2]

[100.0]
100

80,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市人口は減少傾向。高齢化率は県平均並み
だが上昇傾向で推移。新型コロナ感染症の先
行きは不透明な中、不動産市場における二極
化は依然継続。

旧新南陽市中心市街地の商業地域で、近時特
段の地域変動はないが、新型コロナ感染症の
先行きは依然不透明で、今後の経済動向に注
視すべきである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

周南 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	周南市０３ -5019	周南市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西16m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	周南市０４ -19009	周南市		更地	（　）	長方形	北東32m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	周南市０４ -21004	周南市		更地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		近商 (100,300)
d	周南市０３ -18015	周南市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東25m市道、南西7m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 97.0]	61,448	100 [ 76.0]	80,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,900
b	(　 ) 74,535	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,759	100 [ 90.2]	82,881		82,900
c	(　 ) 76,658	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	72,756	100 [ 87.6]	83,055		83,100
d	(　 ) 67,696	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	64,601	100 [ 80.4]	80,350		80,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,900 円／㎡]

周南 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,728,144	1,553,532	6,174,612	5,146,500	1,028,112	（　0.9722） 999,530	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	19,221,731 円　　　　（　 48,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

周南 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	190.00	Ｓ2	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	396 ㎡	14.7 m x 27.3 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。想定建物の規模はテナント需要の動向及び標準的使用等を総合的に勘案。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

想定建物の用途・構造・規模等を考慮し査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	190.00	85.0	161.50	2,260	364,990	4.0	1,459,960
							1.0	364,990
2～	事務所	190.00	85.0	161.50	1,970	318,155	4.0	1,272,620
							1.0	318,155
～

～

～

計		380.00	85.0	323.00		683,145		2,732,580
								683,145

⑨年額支払賃料	683,145 円　×　12ヶ月　＝　 8,197,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 323.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,197,740 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 655,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,541,921 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,732,580 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 683,145 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 161,083 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,728,144 円　　　　（　 19,516 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	周南市賃０２　　　　-5101	2,208 ( 2,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	2,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,316 円/㎡　月額支払賃料（　 2,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	周南市賃２９　　　　-15140	1,868 ( 1,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	2,428
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

周南 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	352,500 円	70,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	245,932 円	8,197,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 564,000 円	70,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	70,500 円	70,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,500 円	70,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,553,532 円　（　　　　　　 3,923 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,500,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,146,500 円（　　　　　 12,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,728,144 円
②総費用	1,553,532 円
③純収益　①－②	6,174,612 円
④建物等に帰属する純収益	5,146,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,028,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	999,530 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,221,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,500 円／㎡）