別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 周南 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 5-4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　紫乃   TEL.

鑑定評価額 6,290,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字須々万本郷字宮の前３０５番６ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、住宅等が 混在する山間部の商 業地域 南東10m市道 水道、下水 徳山 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 徳山駅北東方 11.0km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近いショッピングセンターに顧客が流出しているが、ある程度の商業繁華性を維持している。当面は現 状を維持しつつ推移するものと予測する。地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南市及び隣接市に存する郊外の商業地域。需要者は地元中小法人、個人が中心である。核となるスーパ ーがあるが住宅が混在しており、商業繁華性は低い。市街地に近い大規模商業施設に顧客が流出しているだけでなく商 圏人口も漸減しているため、新規出店意欲は低い。取引される価格も様々であるため需要の中心となる価格帯の把握は 困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は山間部の繁華性の低い商業地域に存し自己使用目的の取引が大半を占めているため、経営合理性の認められる 収益物件の想定が困難であることから収益還元法の適用は見送った。比準価格は同一需給圏内の類似地域の複数の事例 から求められており、規範性は高い。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型商業施設周辺や幹線道路沿いで新規出店 等の動きが見られるが、旧来からの商店街等 では集客力低下による地域的な衰退が続いて いる。 商圏人口の減少と大型商業施設への顧客流出 により需要は弱く、地価は緩やかに下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％