別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 周南 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 3-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 4,040,000 円  １㎡当たりの価格 7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 周南市大字下上字岩屋２１９２番 ②地積(㎡) 538  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 田 周辺には一般住宅団地が見られる宅地見込地域 北西1m未舗装農道 水道 新南陽 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   20 ｍ、南   20 ｍ、北   70 ｍ ②標準的使用 農地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   30.0 ｍ、規模　　        600 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １ｍ農道 交通 施設 新南陽駅北東方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の 　将来予測 農地のほかに戸建住宅等も見られる宅地見込地地域で、周辺では宅地開発が実施されている。緩やかに開発も進 んでおり、ゆっくりと住宅地化が進行するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      7,460 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南市内の宅地見込地地域一帯の圏域と捉えた。需要者については、ミニ開発を手掛ける不動産業者等が 中心になるものと思料する。近年では、新型コロナウイルス感染症の影響を受けるも、周辺の住宅団地開発は、比較的 堅調で推移しており、需要の衰えはあまり見られない。需要の中心となる価格帯は、地勢及び形状や造成の難易等によ りまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すには至らなかった。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格と控除法による試算価格を得た。比準価格は実際の近傍類似における取引事例から求めたものであり実証的で あり、説得力を有する。一方、控除法による試算価格は、手順の各段階について概ね妥当なるものといえるも、想定要 素が多分に含まれる結果となることは否めない。従って、本件では比準価格を重視し、控除法による価格を参考として 、対象不動産の鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　周南 3-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      8,150 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [100.0] 100       7,490  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　            円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　       ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の変異株への不安感はあ るものの、価格時点では小康状態にあり、地価への 負の影響もあまり見られない。 近年では住宅地需要も高まり、周辺ではミニ開発等 も実施されている。宅地見込地の地価も底値を探る 展開になりつつある。 郊外の地域であるが、一定の住宅地需要が認められ 、競争力も有する。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　    0.0 環境　　　　　　　　　   +8.0 宅地造成　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0