別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 周南 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -26 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高崎　幸恵   TEL.

鑑定評価額 8,370,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字久米字久保１６７８番 ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 等が散在する郊外の 住宅地域 北東3m道路 水道 櫛ケ浜 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ道 路 交通 施設 櫛ケ浜駅北東方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境は現状維持的に推移するものと思料するが、緩傾斜地勢の農家が多い既成住宅地域であり相対的に需要 は低位であることから、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南市の市街地外縁を中心に郊外の集落等を含んだ圏域に及ぶ。需要者は農業従事者、地縁的選好性を有 する個人が中心であると思料する。当該地域は市街地に近接するが、山陽自動車道により分断され、山麓の街路等の劣 る、農家住宅を中心とした地域であり、市街化調整区域、土砂災害警戒区域に指定されており、需要は限定的である。 取引において規模等画地条件や取引事情はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだし難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家集落であることから共同住宅等の賃貸物件は皆無であり収益性よりも自用目的での取引が中心であるた め収益価格は試算しなかった。農家集落の取引水準は不安定ながらも類似取引事例を拠り所として価格を把握せざるを 得ない中、後記のとおり多面的検証により信頼性を有する比準価格を得た。以上より、比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地、新南陽エリアのうち利便性良好 な地域では引き続き需給が堅調で高値分譲が 目立っている。一方、郊外は衰退が続き土地 の動きも少ない。 複合型ＳＣ等にも比較的近く、自動車道以南 の優良住宅地は堅調であるが、土砂災害警戒 区域の指定や環境条件等により弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％