別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 周南 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -23 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎   TEL.

鑑定評価額 4,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字夜市字中村３５１６番４ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 北5m市道 水道、下水 戸田 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 戸田駅　南方 450m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周南市西部夜市地区の調整区域内の農家住宅地域。夜市小に近い市街化区域内では不動産開発も見られるが周辺 地域の土地利用状況に特段の変化は無い。地価水準は現状と同程度の下落基調を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は夜市地区を中心に市内の隣接する地域内に所在する住環境類似の住宅地域を包摂する圏域。主たる需要者 は自己の居住用不動産を取得する圏域内の地縁的関係者等。調整区域内に農家住宅等が散在する地域で、コロナ禍の影 響は特に認められないものの、需要減を主因として不動産取引は低調な状態が続いている。中心となっている取引の規 模、総額は、取引件数、不動産広告等が僅少で、確認された各取引の内容も区々であるため特定困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は取引の可否等の判断に際し実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は相応の規範性を有 する現実かつ複数の取引事例を用いて算出されており説得力に優れる。従って、当該比準価格を重視し、代表標準地価 格からの検討や他の標準地価格の動向にも留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、調整区域内に存する宅 地で賃貸事業計画の策定は必要となる諸条件を充足しないため収益価格は試算していない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.6] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少が続く。個人消費は下押し圧 力が残るものの持ち直しの動きが見られる。 住宅投資は持ち直している。物価は前年を上 回っている。 周辺農地は一般的な田地が中心で、農業人口 の減少により農家住宅地需要は低迷している 。太陽光発電施設用地へと転換する動きが見 られる。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％