別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 周南 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -22 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市福川３丁目６１５番２２ ｢福川３－９－３６｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既存の住宅 地域 北4.6m市道 水道、ガス、下水 福川 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 福川駅北西方 280m 法令 規制 １住居 (60,184) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧新南陽市郊外『福川』地区の既成住宅地域で、近時、特筆すべき地域変動は見られない。ＪＲ福川駅近接の地 理的条件を背景に安定した利用状況が保たれており、当面現状維持のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧新南陽市『福川地区』の住宅地域を中心に、概ね周南市西部郊外の住宅地域が圏域と言える。需要者 の中心は同一需給圏内在住者と推察される。近隣地域での大きな地域変動は近時見られないが、ＪＲ福川駅に近接する 立地性を背景として、土地需要は比較的安定しており、価格は現在、概ね横這いで推移している。尚、土地については 標準的画地規模で、概ね６００万円前後が中心価格帯であると推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ、ＪＲ福川駅近接の既存住宅地域で、戸建住宅主体の地域的特性を有する点に加え、 本標準地の画地規模の点から経済合理性に適う賃貸住宅の想定は困難と判断した。よって本件では、収益還元法の適用 を断念し、近隣地域の需給動向並びに実情等を勘案し、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域に存する標準地・ 山口県基準地等との均衡に留意の上、市場性を反映する比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [ 97.8] [100.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口は減少傾向。高齢化率は県平均並み だが上昇傾向で推移。新型コロナ感染症の先 行きは不透明な中、不動産市場における二極 化は依然継続。 旧新南陽市西部の既存住宅地域で、福川駅に 近接する地理的条件を背景として安定した住 宅地域としての利用状況が保たれている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％