別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 周南 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -20 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高尾　憲二   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字安田字下天王５９４番５ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西6m市道 水道、下水 高水 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 高水駅南方 3.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧郡部の熊毛地区に位置する既成の住宅地域で、急速なる地域要因の変貌は期待し難く、現状の儘、低迷気味に 推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね周南市、下松市内のＪＲ山陽本線及び岩徳線沿線の住宅地域。需要者の中心は熊毛地区（旧熊毛町） に地縁性のある周南市内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。地区外への人口の流出、将来への不安 感等を背景に住宅地需要の低迷が続いており、需給は弱含み。土地は３００㎡程度の規模で４００万円程度、新築の戸 建物件は２，３００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は「高水」駅の南方約３．１㎞付近に存する既成の住宅地域であるが、旧郡部の熊毛地区に存しており、賃貸 市場が未成熟なため収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であり、取引価格を指標に価格が決定される ことが一般的であるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [108.0] [101.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 将来不安等を背景に住宅地需要は低迷し、市 場の二極化が続いているが、コロナ禍で、良 質な住宅地でも先行きの不透明感が増してき ている。 旧郡部の既成の住宅地域であり、地区外への 人口の流出等により、地区内の人口は減少傾 向を続けており、地価は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％