別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 周南 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -17 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　紫乃   TEL.

鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市蓮ヶ浴１丁目６８１９番８ ｢蓮ヶ浴１－５－８｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 緩傾斜地の住宅地域 西4m道路、南側道 水道、ガス、下水 徳山 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ道路 交通 施設 徳山駅北方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な戸建住宅地域として成熟しており特段の変動要因はみられないため、当面は現状を維持しつつ推移するも のと予測する。需給は安定。強気の価格設定が見られることから、地価は緩やかに上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南市中心部に近い住宅地域である。需要者は周南市内及び近隣市への通勤する一次取得者。古くからの 傾斜地の住宅団地であるため地勢や街路条件が劣る土地が多く、新しく開発された宅地と比べると需要は弱含みである 。しかし、中心市街地に近く生活利便性は良好であるため、値頃感から土地価格は堅調に推移している。土地は５００ 万円程度、新築の戸建分譲住宅は２０００～２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半を占めており、規模等から経営合理性の認めら れる収益物件の想定が困難であることから収益還元法の適用は見送った。比準価格は価格牽連性の高い複数の事例から 試算されており、精度は高いと判断される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [168.3] [104.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性が良好な地域の住宅地需要は安定して いる。他の地域は人口減少等を背景に地域的 な強弱がみられる。 近年開発された住宅地に比べて街路条件は劣 るが、市内中心部に近く値頃感があることか ら地価は上昇の兆しが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％