別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 周南 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -15 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字夜市字西ケ浴３３２５番７ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅等が見られる住 宅地域 北西4m市道 水道、下水 戸田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 戸田駅北西方 300m 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周南市西部郊外に位置する住宅地域で、『夜市地区』における商業施設撤退後の店舗等の進出も未だ見られず、 生活利便性の観点から住宅地需要は現在もやや弱含んでおり、地価は当面下落基調を辿ると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧徳山市『夜市・戸田』地区の住宅地域を中心に、概ね周南市西部郊外の住宅地域が圏域と言える。主 な需要者は当該圏域内の在住者と推察される。本件近隣地域近接の各種商業施設撤退後の店舗進出等は未だ認められず 、利便性の面から競争力に欠ける状況が続いており、需要はなお弱含みで推移している。尚、土地については、標準的 な画地規模で凡そ６００万円～７００万円前後が中心価格帯と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅の中に農家住宅等が見られる住宅地域で、収益目的の賃貸物件は殆ど見受けられず、賃貸市場は 未成熟な状況にあり、投資目的の賃貸住宅の想定は困難であると判断した。そこで本件では、収益還元法の適用を断念 し、近隣地域の需給動向並びに近隣地域の実情等を勘案の上、周辺地域に存する標準地・山口県基準地等との価格の均 衡等に十分留意して、市場性を反映する比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口は減少傾向。高齢化率は県平均並み だが上昇傾向で推移。新型コロナ感染症の先 行きは不透明な中、不動産市場における二極 化は依然継続。 周南市西部郊外に位置する、国道背後の住宅 地域で、近接の商業施設撤退後新たな店舗等 の進出も未だ無く、土地需要はやや弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％