別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 周南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -14 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄   TEL.

鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字下上字西蔵掛７７番１０外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅の多 い郊外の住宅地域 東4m私道 水道、下水 新南陽 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 新南陽駅北東方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の多い郊外の住宅地域で、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。需要は堅調で、地価水準は横 ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市西寄りの住宅地域。需要者の中心は、自己使用目的で、徳山駅方面並びに防府市方面に通勤可能 な居住者である。郊外に位置し、長年の地価下落の影響から総額による需要者層の広がりは認められるが、新規分譲住 宅地と比較して、相対的には需要はやや劣る。近隣地域を中心とした類似の品等での市場の中心となる価格帯は、土地 では２００㎡で６５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用を目的とした戸建住宅を主とする郊外の住宅地域で、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難で、最有効使用及び 市場参加者の観点から規範性が乏しいので収益価格は試算しなかった。本件では、自用目的での取引が中心であるので 、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [114.3] [103.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で県内景気は持ち直しの動きが一服 している。地価は中心市街地の住宅地に係る 需要は底堅いが、郊外部の需要は弱い。 郊外の街路条件がやや劣る一般住宅地域で、 地域要因の変動は特にない。地価は横ばいで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％