別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 周南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -13 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄   TEL.

鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大神１丁目１０３１２番１６ ｢大神１－１４－１４｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,192) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西4.8m市道 水道、ガス、下水 新南陽 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 新南陽駅北西方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,192) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地を造成した一般住宅の多い住宅地域で、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。需要は堅調で、地 価水準はやや上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市西寄りの住宅地域。需要者の中心は、自己使用目的で、徳山駅方面並びに防府市方面に通勤可能 な居住者である。中心市街地の住宅地需要活性化の影響から、標準地周辺の未利用地にも新規建売住宅が見られ、需要 は堅調で地価に底値感が窺える。近隣地域を中心とした類似の品等での市場の中心となる価格帯は、土地では２２０㎡ で８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用を目的とした戸建住宅を主とする住宅地域であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難で、最有効使用及び市 場参加者の観点から規範性が乏しいので収益価格は試算しなかった。本件では、自用目的での取引が中心であるので、 市場の実態をより反映した比準価格を採用し、今後の不動産市況の動向等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で県内景気は持ち直しの動きが一服 している。地価は中心市街地の住宅地に係る 需要は底堅いが、郊外部の需要は弱い。 丘陵地の住宅地域で、土砂災害警戒区域に指 定されている。地域要因の変動は特にない。 地価はやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％