別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 周南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -10 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市平野１丁目４３６５番 ｢平野１－１－１５｣ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新南陽 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新南陽駅西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 変動要因は特に認められず、当面は現状維持で推移するものと予測される。近年地価は底堅い動きを見せており 今後もこの傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧新南陽市の中心市街地及びその周辺に存する住宅地域の圏域。需要者は周南市内に通勤する３０代から ４０代の一次取得者層が中心と考えられる。交通接近条件が良好なことから需要は比較的堅調で、地価は概ね底値圏に あると考えられる。土地は５５０万円前後、新築の戸建物件は２５００万円から３５００万円程度が需要の中心となっ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は画地規模が小さく、駐車スペース等を考慮すると経済合理的な収益物件の想定が困難であったことから収 益還元法を適用できなかった。市場参加者は周辺の取引価格等を参考に自己の取引価格を決定する傾向にあり、比準価 格は複数の取引事例に裏付けられた実証的かつ客観的な価格でその信頼性は高いと判断される。よって、代表標準地価 格との均衡に留意の上、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [104.0] 100 38,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が続いている。高齢化率は県 全体の水準と概ね同じであるが上昇傾向にあ る。土地取引件数は、概ね安定的に推移して いる。 特に目立った変動はないが、商業施設等へ近 接する利便性の良い既存住宅地域で、長く続 いた地価下落による値頃感もあって地価は概 ね安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％