別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 周南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -9 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 3,370,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字須々万本郷字桜久保３２８番２０ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 徳山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 徳山駅北東方 12.0km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅団地であり、大きな変動要因等も無く、暫くは現状を維持しつつ推移するものと予測する。市街地へ の距離感や地域人口の減少傾向を反映して、今後も地価は弱含み傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南市北部の郊外にあって、須々万地区を中心とした住宅地域一帯と捉えた。需要者は地縁性を有する圏 域内の居住者を中心としながらも、一部には周南市内の企業等に通勤する世帯も含まれる。郊外の位置関係から、不動 産取引は低調で需要も限定的であり、地価は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模で３ ５０万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が主体の郊外の住宅団地であり、周辺にはアパート等の収益物件も見られず、収益目的の賃貸住宅の想定は実 現性に乏しいため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は須々万地区及びその周辺の取引事例より求められ、取引 価格の水準を指標として売買が為されることが一般的である市場の実態を反映しており実証性を有する。従って、比準 価格を標準とし、前年公示価格との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の変異株への不安 感はあるものの、価格時点では小康状態にあ り、地価への負の影響もあまり見られない。 周南市郊外の須々万地区に所在する住宅団地 である。近年では特筆すべき変化は見られな い。 人口も郊外故に市街地へと流出する傾向にあ り、競争力も低調である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％