別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 周南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -8 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市児玉町３丁目１７番 ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.8m市道 水道、ガス、下水 徳山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 徳山駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境が良好な住宅地域で、特段の地域変動要因等は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。地 価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は徳山駅を最寄り駅とする旧徳山市中心部及びその周辺の住宅地域一円。需要者は同範囲の居住者並 びに市内の企業等に勤務する一次取得者等が見込まれる。当該地域は徳山駅から徒歩圏内に位置し、居住環境が良好な こと等を反映して地価は上昇傾向で推移している。土地取引の中心となる価格帯については、画地規模により一様では ないが、標準的画地規模で２０００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住環境が重視される戸建住宅を主とする住宅地域で、自己使用目的の取引が中心であり、画地規模等を考慮しても経 済合理性が認められる賃貸住宅の想定は困難であるため、収益価格は求めなかった。比準価格は旧徳山市中心部に存す る事例より求められ、市場の実態を反映し、規範性等に優れる。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [ 75.8] [103.0] 100 76,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周南市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向で推移。需要の強弱による地価の二極化は 継続。コロナ禍による地価への影響は顕在化 していない。 徳山駅の徒歩圏内で、公共公益施設、商業施 設等に近く、居住環境が良好な住宅地域で、 地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％