別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 周南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市住崎町１２７番１外 ｢住崎町７－５｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,360) 1:1.5 住宅 Ｗ2 徳山駅近くの店舗等 も混在する住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 徳山 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 徳山駅南方 300m 法令 規制 商業 (90,360) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ徳山駅に近接する、幹線県道背後の住宅地域で、特に交通接近条件に優れた住宅地域として需要は底堅く推 移しており、当面、地価は堅調に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧徳山市中心市街地近郊の住宅地域全般が圏域と言える。主な需要者は旧徳山市内在住者と推察される 。近時、本件近隣地域では特筆すべき地域変動は見られないが、ＪＲ徳山駅に近接する立地条件の観点及び限定的な宅 地供給に起因する稀少性の面を背景に、土地需要は底堅く、価格は堅調に推移している。尚、土地については標準的画 地規模で、概ね５００万円～６００万円前後が中心となる価格帯と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、ＪＲ徳山駅南方近接部に位置する住宅地域であり、周囲には一部賃貸住宅も見られるが、本件標準地の規 模の観点から、駐車場確保を前提とする経済合理性に合致した賃貸物件の想定は困難と判断される。従って本件では、 収益還元法は断念し、近隣地域の需給動向等を勘案の上、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域に存する他の標 準地・基準地等との均衡に十分留意して、市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [138.3] [101.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口は減少傾向。高齢化率は県平均並み だが上昇傾向で推移。新型コロナ感染症の先 行きは不透明な中、不動産市場における二極 化は依然継続。 ＪＲ徳山駅に近接しており、特に交通アクセ ス面の良好性から住宅地需要は底堅く、比較 的堅調な地価動向が窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％