別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 周南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -6 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市楠木１丁目８６番 ｢楠木１－９－２２｣ ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心とした住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 徳山 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 徳山駅　東方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に目立った地域変動要因等は認め得ず、今後も現状維持的に推移するものと予測され、地価動向については、 当面は強含み基調が継続するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は近隣地域を中心に周南市内を包含する圏域であり、需要者は市内に居住する個人が中心と思料される。 市場の需給動向としては、当該近隣地域は、従来から人気のある住宅地域であり、比較的生活利便性が良く、需給は強 含みの状況が継続している。需要の中心となる取引価格帯については、取引規模により一様ではなく、標準化されてい ないが、標準画地規模で２，１００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産については、戸建住宅地利用を目的として行動する需要者が中心であり、収益価格を試算した結果、元本価 格に見合った賃貸市場が形成されていないことから、試算値がマイナスになった。比準価格は、類似地域内の規範性の ある取引事例から試算した価格であり、市場の実態を反映し適合性及び規範性は高い。よって、本件では適合性及び規 範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　周南 -9                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周南市の人口は減少基調、高齢化率は上昇基 調にある。土地の取引件数は増加基調にあり 、コロナ禍の地価への影響は特に感じられな い。 比較的人気の高い地区であり、宅地供給が限 定的なことも相俟って、地価は上昇基調は継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％ +0.7 ％