別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 周南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -5 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.

鑑定評価額 4,850,000 円  １㎡当たりの価格 9,290 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字四熊字諏訪前２１７番 ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 既成住宅地域 南西5m県道、北西側道 新南陽 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅を主として農地も介 在する住宅地域。 街 路 基準方位　北５ｍ県 道 交通 施設 新南陽駅北方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、周南市北西部に位置する市街調整区域内の住宅地域であり、今後とも現状維持で推移するものと予 測される。地価動向は、過疎化及び老齢化が進捗しており、下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,290 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市郊外の調整区域及び都市計画区域外の住宅地域である。需要者の中心は、市内全域及び隣接市の 在住者である。農業後継者不足に加えて、景気低迷の影響により、若年層の雇用機会の減少により、都市部への人口流 出が顕著である。以上により、不動産需要は弱く、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見 出せないものと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅が散在する農村の住宅地域であり、アパート等の収益物件は皆無で、自用目的での取引が主であ ることより、収益価格を求められなかった。従って、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、加え て対象標準地の価格推移の動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [160.5] [100.0] 100 9,280  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による先行き不透明感が続くが、利 便性の良い住宅地は、需要が回復した。一方 、老齢化が進む地区の下落が継続するなど、 二極化が進捗。 農家集落地域であり、過疎化・老齢化が顕著 である。従って、宅地需要は極めて弱い状況 である。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +60.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％