別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 周南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教   TEL.

鑑定評価額 4,040,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市浦山１丁目１４５１番３ ｢浦山１－６－８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南西4.5m市道 水道、下水 徳山 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 徳山駅北西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 山手のバイパス路肩下の概して古い町並みを今に残す既成住宅地域。眼下に目立って大きな地域変動要因等は見 受けられず、今暫くは現状維持的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね周南市街地の住宅地域。需要者の中心は周南市の居住者による世帯分離等を中心とするものであるが 、周辺市町域からの転入も見込まれる。概してスプロール的な小規模開発が見られるほかは大量の宅地供給はなく、コ ロナ禍にあるも影響等は然程大きくはなく需給関係は概ね安定的である。凡そ土地は４００万円台前半、新築の戸建物 件は２６００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は規模が小さいため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算は試算しなかった。快適性を指標とした自 用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ類似地域において、複数の信頼性のある取引事例を得られた。依って、比準 価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [104.8] [103.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体の人口は県平均を上回る減少傾向で推移 。コロナ禍の中、当初見受けられた土地取引 等の混乱等は徐々に落ち着きを取り戻しつつ ある。 中心地やや外れの旧来の街並みを今に残す住 宅地域。長期に及ぶ地価下落傾向からある程 度求め易い価格水準になったものと思料され る。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％