別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 周南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士   TEL.

鑑定評価額 3,900,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字大河内字熊毛幸が丘２１００番４６ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 大河内 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大河内駅南西方 550m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外住宅地として分譲後多年を経過して熟成した住宅団地となり、この住環境の現状維持的経過が見込まれる。 中心市街地の値頃感回復と人口漸減で郊外住宅地需要は漸減し、地価は緩やかな下落傾向の継続を予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南地域の東部郊外一円の住宅地域で、需要者の中心は周南地域等に勤務先を有するサラリーマン層等が 主である。周南地域のコンビナート発展とともに郊外住宅団地が開発されて住宅地域化が進んだものの、周辺地域には 農村が多く残っている。値頃感の回復した市街地中心部への回帰や大規模商業施設に近い地域等の需要が強まる中、郊 外住宅地需要は弱含みである。需要の中心価格帯は２５０㎡程度で４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅の多い郊外の住宅地域である。開発後、多年を経てもなお空地が多く残存している。戸建住 宅中心の住宅団地内であり、共同住宅の賃貸事業計画を想定するには無理があると判断し、収益価格は試算しなかった 。当該地域の土地取引は、主に自己使用目的での取引で、取引価格の水準を指標にすることが一般的である。よって、 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口漸減、高齢化率は漸増し、経済は 景気回復途上で、立地する大手・地場企業の 景況感も業種で斑模様で、当市の住宅地需要 に力強さはない。 少子高齢化、人口漸減傾向で住宅地の旧郡部 町への郊外膨張傾向は消え、住宅地需要は弱 まったままで微下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％