別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 美祢 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美祢 -4 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　古屋　和利   TEL.

鑑定評価額 3,370,000 円  １㎡当たりの価格 3,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美祢市秋芳町岩永本郷字下泉１６１６番外 ②地積 　(㎡) 963   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南6m市道 水道 美祢 9.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   450 ｍ、南   700 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 美祢駅北東方 9.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市の中心部から離れた旧秋芳町の農家住宅地域であり現状維持で推移するものと予測する。地価は過疎化等を反 映し依然下落傾向で推移している。なお、コロナ禍の影響は特にないようである。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美祢市内等の農家住宅地域等であり需要者は地縁的選好性のある者等が時々見られる。当該市場ではコロ ナ禍の影響は少ないようであるが過疎化や高齢化が進むなか後継者問題もあり地価は下落傾向が続いている。なお、対 象近隣地域は旧秋芳町の典型的な農家住宅地域であり周辺では土地改良事業も進行中であるが住宅地需要は低調である 。土地は標準的画地規模で３００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域の事例から求めたものであり地価下落が続いている農家住宅地域の市場実態を反映した適正な価格 と判断される。なお、積算価格や収益価格は後記の理由で試算しなかった。従って、自用目的での取引が主である農家 住宅地域のため比準価格を標準に、他の標準地等との価格バランス、対前年変動率、単価と総額との関連、今後の美祢 市の農家住宅地の動向、農業生産法人の動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きがある。以前から人口 減少等が顕著であり住宅地需要は弱い。特に 農村部での需要は低調である。 旧１市２町のうち人口減少率が一番大きい旧 秋芳町の農家住宅地域のため後継者不足等で 過疎化に歯止めがかからず需要は低迷してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％