別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 美祢 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美祢 -3 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　古屋　和利   TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美祢市大嶺町東分字上領１６４４番４外 ②地積 　(㎡) 345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 新旧の中規模一般住 宅が多い住宅地域 西9m市道 水道、下水 美祢 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   220 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 美祢駅北方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北側の住宅地域であり当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は人口減少等を反映しやや下落傾 向で推移している。なお、コロナ禍の影響は特にないようである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の住宅地域等であり需要者の中心は市内居住者である。当該市場ではコロナ禍の影響は少ないが人口 の減少傾向が進んでいることや大規模住宅団地「来福台」との競合等により供給過多の状況が続いており地価はやや下 落傾向で推移。対象近隣地域は市街地内の住宅地域のため値頃感も見られるが需要はやや低調である。土地は標準的画 地規模で５００万円以下、新築の戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺類似地域の事例から求めたものであり市場実態を反映した適正な価格と判断される。なお、積算価格や 収益価格は後記の理由で試算しなかった。従って、快適性等の居住性が重視される住宅地域で自用目的での取引が主で あるため比準価格を標準に周辺の標準地等との価格バランス、単価と総額との関連、対前年変動率、今後の大嶺小学校 周辺地区住宅地や市街地内住宅地の動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きがある。以前から人口 減少等が顕著であり住宅地需要は弱い。特に 農村部での需要は低調である。 小学校に比較的近いが人口減少、少子高齢化 を背景に大規模住宅団地来福台等の供給過多 の状態が続くなか需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％