別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 美祢 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美祢 -2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　稲田　豊   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美祢市伊佐町伊佐字一ノ万倉地３９９２番３ ②地積 　(㎡) 560   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅の中 に農地も介在する住 宅地域 西3.5m市道 水道、下水 美祢 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南   270 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 美祢駅東方 2.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、美祢市東方郊外の村落の様相を呈する住宅地域で、今後とも現住環境を維持するものと予測する。 地価動向は、昨今の生産人口減少に歯止めがかからず、実需要の低迷等と相俟って下落幅縮小に至っていない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美祢市旧市街地外縁の住宅地域。即ち、伊佐地区を主体に大嶺町東分地区の住宅圏域一帯。同一需給圏 内に地縁性等を有する居住者が殆どを占める。当該地域は旧市街地外縁に存する農家集落的様相を呈する住宅地域で、 修景等が劣り戸建住宅地実需要は相対的に弱く取引は低調。土地は標準的画地規模で５００万円前後、新築戸建で３， ０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家集落的様相を今に残す住宅地域で、自用目的での取引が中心である戸建住宅を主体とする地域であり、 賃貸市場は未成熟で収益価格は試算し得なかった。従って、比準価格を標準とし、近傍の標準地とのバランス検討及び 前年の標準価格との対比、更に、昨今の長引くコロナ禍における不動産市況を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山間都市であり、従来から人口減少等が顕著 であり住宅地需要は弱い。特に農村部での需 要は低調。 市街地外縁に存する農家集落的態様を有する 住宅地で選好性は弱く、実需要不足と相俟っ て需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％