鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柳井 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	柳井市０４ -22002	柳井市		更地	（　）	不整形	南東13m市道、北東3m、二方路		（都）１住居 (70,200)
b	柳井市０３ -18003	柳井市		更地	（　）	台形	南11m県道、中間画地		（都） (60,100)
c	柳井市０２ -22003	柳井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東7m市道、南7m、角地		（都）近商 (90,400)
d	柳井市０４ -22003	柳井市		建付地	（　）	長方形	南東17m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,926	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.5]	33,913	100 [ 107.8]	31,459	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	32,100
b	(　 ) 18,150	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	18,242	100 [ 61.8]	29,518		30,100
c	(　 ) 36,160	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 106.1]	35,767	100 [ 110.9]	32,252		32,900
d	(　 ) 19,356	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.0]	44,806	100 [ 135.0]	33,190		33,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,800 円／㎡]

柳井 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,043,847	2,157,200	7,886,647	6,117,400	1,769,247	（　0.9722） 1,720,062	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	33,078,115 円　　　　（　 16,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柳井 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	550.00	Ｓ1	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	70 ％	200 ％	200 ％	2,026 ㎡	33.0 m x 62.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	550.00	100.0	550.00	1,650	907,500	3.0	2,722,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		550.00	100.0	550.00		907,500		2,722,500
								0

⑨年額支払賃料	907,500 円　×　12ヶ月　＝　 10,890,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,890,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 871,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,018,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,722,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,043,847 円　　　　（　 4,957 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	柳井市賃２８　　　　-7012	1,827 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,797	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,654 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	柳井市賃２８　　　　-7007	1,685 ( 1,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,478
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柳井 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	419,000 円	83,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	326,700 円	10,890,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 531,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 712,300 円	83,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,800 円	83,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,800 円	83,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,157,200 円　（　　　　　　 1,065 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,800,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,117,400 円（　　　　　 3,019 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,043,847 円
②総費用	2,157,200 円
③純収益　①－②	7,886,647 円
④建物等に帰属する純収益	6,117,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,769,247 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,720,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 849 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,078,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
柳井 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柳井 5-3

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　藤田　泰宜

TEL.

鑑定評価額

63,800,000 円

１㎡当たりの価格

31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柳井市南浜１丁目６９９番４１外｢南浜１－３－３｣				②地積　(㎡)	2,026 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2	店舗兼工場Ｓ2	店舗、事務所、工場等が建ち並ぶ路線商業地域	南20m国道、東側道	水道	柳井 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 150 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

柳井駅南東方

1.1km

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

変動要因は特に認められず当面は現状維持で推移するものと予測される。近年地価は概ね安定して推移しており
今後もこの傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柳井市内の路線商業地域を中心として、同市内の商業地域や商住混在地域等とも代替競争関係が認められ
る。需要者は同市内の中小事業者を中心に、山口県内や全国規模で店舗等をチェーン展開する事業者等も考えられる。
長く続いた地価下落による値頃感等から、地価は概ね底値圏にあると考えられる。取引される価格は規模等によりまち
まちで、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗、事務所の外工場等が建ち並ぶ地域で、自己使用目的の取引が中心となっており、賃貸市場の成熟の程
度は低く、収益価格の信頼性も相対的に低い。市場参加者は周辺の取引価格を参考に自己の取引価格を決定する傾向に
あり、複数の取引事例より求められた比準価格は市場の実態を反映した実証的且つ客観的な価格で、その信頼性は高い
と判断される。よって、比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は下落傾向が拡大。高齢化率も県内他都
市と比べて高水準で推移し、年々上昇してい
る。土地取引件数は微減傾向にあったが増加
に転じている。

地域内及びその周辺において地域要因の変動
は特に見られないが、長く続いた地価下落に
よる値頃感から、地価は概ね安定的に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

柳井 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	柳井市０４ -22003	柳井市		建付地	（　）	長方形	南東17m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	柳井市０３ -18002	柳井市		底地	（　）	ほぼ台形	北西8m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	柳井市０４ -7002	柳井市		更地	（　）	不整形	東18m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	柳井市０３ -7006	柳井市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,356	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.0]	44,806	100 [ 138.6]	32,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	33,000
b	(　 11,663) 23,326	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	24,047	100 [ 80.8]	29,761		30,400
c	(　 ) 21,477	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 86.0]	24,873	100 [ 83.2]	29,895		30,500
d	(　 ) 39,754	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,595	100 [ 123.7]	32,009		32,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,800 円／㎡]

柳井 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切なる造成事例の収集が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,310,266	2,008,980	7,301,286	5,562,600	1,738,686	（　0.9722） 1,690,351	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	32,506,750 円　　　　（　 16,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柳井 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	70 ％	200 ％	200 ％	2,026 ㎡	33.0 m x 62.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家の一棟貸の店舗を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,646	823,000	4.0	3,292,000
							1.0	823,000
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		823,000		3,292,000
								823,000

⑨年額支払賃料	823,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,876,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,876,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 790,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,085,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,292,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 823,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 194,060 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,310,266 円　　　　（　 4,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	柳井市賃２８　　　　-7007	1,685 ( 1,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [106.0]	100 [110.0]	1,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,687 円/㎡　月額支払賃料（　 1,646 円/㎡）　基準階 1 F B
b	柳井市賃２９　　　　-7002	1,383 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [107.0]	100 [110.0]	1,567
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柳井 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	381,000 円	76,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	296,280 円	9,876,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 531,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 647,700 円	76,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,008,980 円　（　　　　　　 992 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,200,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,562,600 円（　　　　　 2,746 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,310,266 円
②総費用	2,008,980 円
③純収益　①－②	7,301,286 円
④建物等に帰属する純収益	5,562,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,738,686 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,690,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 834 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,506,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000 円／㎡）