別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 柳井 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柳井 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高崎　幸恵   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柳井市古開作字広瀬４５０番８ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.5m市道 水道 柳井 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 柳井駅西方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅団地であり居住環境は現状維持的に推移するものと思料する。また、値頃感から地価は概ね安定 的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね柳井市中心市街地及びその周辺の住宅地域一帯である。需要者は市内の居住者または就労者が中心で ある。市内中心部では新規宅地開発も散見され売れ行きは堅調であるが、当該地域は旧式化した環境の古くからの住宅 団地であることと、周囲に複合型ＳＣが多く利便性良好な地域であることの長短両方を併せ持ち、取引水準としては概 ね安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の更地で４００万円程であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を主体とした地域であり、画地規模、事業収支等の観点から共同住宅を想定することは非合理的で ある。従って、収益性ではなく居住の快適性に基づいて土地を選別するのが通常であるため、収益価格は試算しなかっ た。以上より、近年の規範性の高い事例を採用し市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人気校区、ＳＣ周辺にミニ開発が散見され売 れ行きは好調。一方、人口減少や高齢化等で 郊外は下落基調である。コロナ禍の影響は現 時点で殆どない。 古い環境の住宅団地であり、現状維持で推移 している。また、新規分譲団地との競合も見 られるが、値頃感、総額等から地価は概ね安 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％