別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 長門 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長門 -4 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 7,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長門市三隅中字西中村１２６５番 ②地積 　(㎡) 530   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2.5 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に農地 も見られる住宅地域 南4.5m市道 水道、下水 長門三隅 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 長門三隅駅南東方 2.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧態依然とした農家集落であり、不動産需要の減退等により住環境等の相対的に劣位にある集落地域の地価水準 は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三隅地区及び日置地区等のうち農家住宅の多い集落地域である。需要者の中心は地縁的選好性の高い地区 居住者等と判断する。農家集落地域であるため需要は弱含みである。価格帯について、土地は標準画地規模で４００万 円程度、新築戸建住宅で３０００万円以下が需要の中心であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域を含めてアパート等の収益物件はなく、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は求めなかった。比準価格は同 一需給圏内で生起した取引事例を採用し比準して求めたものであり、規範性が高い。したがって、規範性が高い比準価 格を標準として、周辺地域に所在する各標準地等とのバランス検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,330 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化及びコロナ禍を背景に個人 消費も弱く住宅地需要は総じて低調である。 旧態依然とした農村集落であるため需要は低 く、普通住宅地域に比べ地価は下落している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％