別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 光 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 9-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦   TEL.

鑑定評価額 29,300,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市浅江５丁目２４番６ ②地積 　(㎡) 978   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 倉庫 Ｓ2 中小規模工場、倉庫 等が多い国道背後の 工業地域 西6m市道 水道、下水 光 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 光駅南東方 750m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浅江地区の中心部に近接し、国道背後に中小工場が集積する地域である。コロナ禍による先行き不透明感がある も、一方では、大企業の業績も安定的であり、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山口県下全域の臨海工業地帯一帯である。需要者の中心は、全国的に事業を展開する大企業の法人であ る。景気回復基調であったが、昨年は、コロナ禍による不透明感が発生した。この様な状況下で、将来的には、周南市 及び下松市工業地を含めての臨海型工業地域としての地歩を高めて行くものと思われ、地価は安定的に推移するものと 予測される。中小工場地の地価水準としては、概ね３０，０００円／㎡前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的での中小工場、倉庫の取引が中心であり、同規模の事務所・工場としての賃貸物件は少なく 、収益価格は求め得なかった。従って、本件では市場動向を反映した実証的な比準価格を標準として、更に類似の標準 地・基準地との均衡に留意し、当該基準地の価格推移の動向及び地価動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の とおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による景気の不透明感があるも、企 業の景況感も改善しており、工業地の需要は 、中小規模の物件では、昨年並みで推移して いる。 大企業の業績も堅調であり、中心商業地域背 後の優位性から、地価は横這い傾向にある。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％