別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 光 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 9-1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市大字小周防字虹川１１００番４ ②地積 　(㎡) 10,085   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 1:1.5 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ内陸型工業団地 北東11m市道 水道 島田 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 島田駅北東方 5.2km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 光市郊外に形成された内陸型工業団地であり、一部で企業の入れ替わりを伴いながら同工業団地内における企業 群の集積状況は保たれており、需要は底堅く堅調な動きを示している。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央部から東部の内陸型工業団地を中心に、概ね県央及び県東部の中小工業地域全域が圏域と判断され る。需要者は工場用地を必要とする地元中小企業等が主と推察される。新型コロナ感染症の先行きは不透明だが、現在 、近隣地域内の企業撤退等の目立った動きはなく、地価は比較的堅調に推移している。尚、不動産市場での工業地取引 は少なく、取引事情又は取引規模等も一様でないこと等から、中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模工場が建ち並ぶ内陸型工業団地で、近隣地域を含む周辺の工業地域では自用の工場が主体であり 収益目的の賃貸物件は存在せず、賃貸市場が成立していない状況にあり、適正な賃料水準の把握が困難なことから、収 益還元法の適用を断念した。そこで本件では、近隣地域及び周辺地域の需給動向を踏まえつつ、周辺地域における地価 公示価格等との均衡にも十分留意の上、市場性に着目した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山口県内の輸出、輸入とも増加傾向だが、国 内外の新型コロナ感染症の先行きについては 現在も予断を許さず、今後の動きに注視すべ きである。 光市郊外の内陸型工業団地で、一部で企業の 入れ替わりを伴いながら、同団地内での企業 群の集積状況は維持されており、堅調な動き となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％