別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 光 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -12 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎   TEL.

鑑定評価額 4,950,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市大字岩田字林当９９０番９ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ県道背後の住 宅地域 南東4m市道 水道、下水 岩田 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 岩田駅　南東方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 北西向傾斜地に存する一般住宅地域。土地利用状況は安定している。道路整備事業等により住環境は改善してい る。人口減等を主因とした需要減に直面しており、地価水準は現状と同程度の下落推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大和町域及び隣接地域内に存し近隣地域と住環境が類似する住宅地域を包摂する圏域。主たる需要者は 自己の居住用の宅地を求める圏域内の地縁的関係者又は圏域内の事業所の勤務者等。コロナ禍の影響は殆ど認められな いが住宅地需要は漸減しており、住宅地の需給は緩和した状態が続いている。確認された取引事例や売り希望価格等か ら判断する限り、取引の中心となっている規模は２５０㎡程度、価格は５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は取引の可否等の判断に際し実際の取引価格の水準を重視すると想定される。比準価格は相応の規範性を有 する現実かつ複数の取引事例を用いて算出されており説得力に優れる。従って、当該比準価格を重視し、市内の他の標 準地価格の動向等にも留意をし鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、周辺地域には賃貸共同住宅も存するが、対象 地の画地の規模等に鑑みると経済合理的な賃貸事業計画は策定困難であるため収益価格は試算していない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少が続く。個人消費は下押し圧 力が残るものの持ち直しの動きが見られる。 住宅投資は持ち直している。物価は前年を上 回っている。 築年の古い住宅が建ち並んでいる。要因に特 段の変動はない。低調な需要を背景に売却期 間が長期化している空地も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％