別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 光 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -11 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 5,020,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市三井５丁目９６２番１７ ｢三井５－１０－２４｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北西4.5m市道 水道、下水 島田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 島田駅西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 光市の北部郊外に位置し、小学校に近接した住宅地域である。県道８号徳山光線を経由して市街地へのアクセス も良好である。但し、郊外故に需要が限定的であり、概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、光駅及び島田駅を最寄駅として、光市全域の住宅地域を中心とした一帯の圏域である。需要者の中心は 、光市内の在住者であるが、一部に隣接市町からの流入も窺える。県道を経由した市街地へのアクセスや島田駅等の施 設への接近性により、一定の生活利便性を有する。郊外に位置するが値頃感に着目した需要も窺える。需要の中心とな る価格帯は、土地は５００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円以下の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする郊外の住宅地域で、アパートも見られるが、自用目的での取引が大半を占める。比準価格は、需要 者の動向を追跡して市場性を反映した実証的な価格であり、説得性に冨むものである。一方で収益価格は、郊外の立地 に対する賃貸需要・賃料相場等を考慮すると、経済合理性を有する賃貸経営は困難であり、収益価格を試算できなかっ た。本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を、上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　光 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [123.1] [101.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の変異株への不安 感はあるものの、価格時点では小康状態にあ り、地価への負の影響もあまり見られない。 県道を経由した市街地へのアクセスは良好で あるが、郊外故に需要は限定される。 市街地内の住宅地と比較すると、競争力はや や劣勢と云わざるを得ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％