別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 光 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -10 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市大字三井字馬留２２８１番２ ②地積 　(㎡) 651   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が散在する住宅地域 北4m道路 水道 光 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ道路 交通 施設 光駅北東方 3.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧光市の郊外にあって、農家住宅も見られる住宅地域で、特段の変動要因は認められない。公法上の規制等から 需要は弱含みで、今後もこの傾向は続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 規模　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は光市内の市街化調整区域内の農家住宅地域や既存住宅地域を中心に、周辺市の市街化調整区域や都市計画 区域外の住宅地域等とも代替競争関係が認められる。公法上の規制等から地域外からの転入は殆ど見られず、需要は依 然として弱含みの状況が続いている。取引される価格は規模、周辺環境等によりバラツキが認められ、総額面において 需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内に存する一般住宅、農家住宅が散在する住宅地域で、収益物件は皆無で、賃貸市場の成 熟の程度は極めて低いことから収益還元法を適用できなかった。比準価格は、事例収集の困難性からやや範囲を拡大し て事例の収集、選択を行ったが、概ね代替競争関係が認められ、市場の実態を反映した実証的且つ客観的な価格で、そ の規範性は高いと判断される。よって、周辺標準地価格との均衡に留意し、比準価格を以て鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少基調で推移、減少率は県全体と比 べ若干緩やか。高齢化率は県全体と比べ若干 高い。土地取引件数は総じて安定的に推移し ている。 地域要因の変動は特に認められないものの、 市街化調整区域に存し、公法上の規制等から 需要は限定的で、地価は依然として下落傾向 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％