別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 光 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -8 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市島田４丁目２８２９番４ ｢島田４－２－３｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 西4m市道 水道、下水 光 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 光駅　東方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 特に目立った地域変動要因等は認め得ず、今後も現状維持的に推移するものと予測され、地価動向については、 当面は安定基調が継続するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧光市一円を包含する圏域で、需要者は市内及び周辺市町に通勤する個人が中心である。市場の需給動向 としては、小学校、商業店舗等へ近接し、生活利便性が良好な地域であり、需給は堅調な状況で推移している。土地取 引の中心価格帯については、取引される画地規模は一様ではなく、標準化されていないが、標準画地規模で概ね７００ 万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅が見受けられるものの、標準地の画地規模では賃貸事業計画の経済的合理性が認められないと判断し 、収益還元法は断念した。比準価格は、市内の類似地域における規範性のある取引事例から試算した価格であり、市場 の実態を反映し規範性は高い。また、比準価格は代表標準地からの規準価格とも概ね均衡が取れており、比準価格の妥 当性は検証されたと判断される。よって、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　光 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 97.9] [102.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 光市の人口は減少基調、高齢化率は上昇基調 にある。土地の取引件数は増加基調にあり、 コロナ禍の地価への影響は特に感じられない 。 小学校、商業店舗等へ近接し、生活利便性が 良好な地域であり、地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％