別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 光 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   光 -7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 光市虹ケ浜２丁目１６番８ ｢虹ケ浜２－９－８｣ ②地積 　(㎡) 319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 光 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 光駅南東方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 光市街地内にあって、区画整然とした既存住宅地域である。国道や商業施設へのアクセスに交通利便性を有し、 当該利便性に着目した需要に後押しされて、地価水準は安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、光市街地内の住宅地域一帯の圏域である。需要者は光市内の事業所等に勤務する一次取得者世帯を中心 と思料する。海岸近くの平坦な住宅地域であり、地域内は戸建住宅等が建ち並んでおり、総合病院にも近接している。 光市中心部の路線商業地域へのアクセスも容易であり、交通利便性等に着目した一定の需要は認められる。市場の中心 価格帯は、土地が３００㎡前後で１，４００万円前後、新築戸建で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における賃貸需要・賃料相場等を考慮すると、経済合理性を有する賃貸経営は困難であり、収益価格を試算で きなかった。需要者の中心は光市内に勤務する一次取得者世帯であり、自己の居住の用を目的とする取引が主体である 。比準価格は、取引価格の水準を指標として価格を決定する当該需要者の行動を反映しており説得力を有する。従って 、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　光 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 79.8] [103.0] 100 44,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の変異株への不安 感はあるものの、価格時点では小康状態にあ り、地価への負の影響もあまり見られない。 国道等へのアクセスも比較的容易であり、利 便性を有する住宅地域である。 国道等への交通利便性を有し、競争力を持つ 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％