別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岩国 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 9-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士   TEL.

鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市旭町１丁目６５７番７外 ｢旭町１－１３－３２｣ ②地積 　(㎡) 782   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 工場 中小鉄工関連の工場 が建ち並ぶ工業地域 南6m私道 水道 岩国 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ私道 交通 施設 岩国駅南東方 2.2km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 居住誘導区域内に立地する中小鉄工所等の小規模集積地で、周辺では住宅地化が漸進している。当面は既存工場 地の継続を予測する。準工業地域では多様な用途が可能なので、周辺住宅地の地価変動の影響も予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩国市内を中心にその周辺市町の工業地域一帯の圏域である。需要者は、同地域に立地する大手企業の 工場等を取引先とする下請けや孫請けなどの中小企業である。企業収益は緩やかな改善基調だが、人口減少が見込まれ る国内市場の拡大が見通せず新たな設備投資には慎重姿勢もあって、工業地の地価は底値付近で力強さは見られない。 工場用地は、取引される規模や価格もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、大手企業工場の下請け等を主とした鉄工関連の小規模工場集積地である。工業地の取引は少なく、価格バ ラツキの大きな特定事例の影響を避けるため平均価格を比準価格とした。当該地域では自己所有の工場が中心で、工場 の賃貸市場が未成熟なため収益価格は求められなかった。この地域では自用目的での取引が主で、取引価格の水準を指 標に価格を決定するのが一般的である。よって、比準価格のみで判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口漸減、高齢化率は漸増し、経済は 景気回復途上で、企業は市場拡大が見込めず 投資も業種で斑模様で、当市の工業地需要に 力強さはない。 準工業地域で居住誘導区域内の小規模な中小 工場集積地で、隣接地域の空地や残存農地等 の住宅地化に勢いがあり、用途多様性が漸増 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％