鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩国 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市０３ -21015	岩国市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	岩国市０３ -17004	岩国市		更地	（　）	不整形	北東9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	岩国市０３ -7005	岩国市		更地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	岩国市０３ -1003	岩国市		更地	（　）	不整形	南12m国道、北4m、二方路		近商特別業務地区 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,211	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	62,475	100 [ 72.6]	86,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,100
b	(　 ) 73,700	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	76,511	100 [ 89.9]	85,107		85,100
c	(　 ) 72,172	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	77,992	100 [ 90.2]	86,466		86,500
d	(　 ) 46,216	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 60.7]	77,737	100 [ 90.0]	86,374		86,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -39.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,000 円／㎡]

岩国 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の画地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,825,737	7,379,300	29,446,437	21,170,000	8,276,437	（　0.9722） 8,046,352	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	154,737,538 円　　　　（　 54,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,600.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防特別用途地区駐車附置義務	90 ％	200 ％	200 ％	2,830 ㎡	32.0 m x 91.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性等に鑑み、２階建の店舗兼事務所建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	400.00	100.0	400.00	1,641	656,400	6.0	3,938,400
							1.0	656,400
2～ 2	店舗	1,600.00	100.0	1,600.00	1,621	2,593,600	6.0	15,561,600
							1.0	2,593,600
～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		3,250,000		19,500,000
								3,250,000

⑨年額支払賃料	3,250,000 円　×　12ヶ月　＝　 39,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的と言えるまで一般化していないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金（敷金）等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,000,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,120,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,880,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,500,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 179,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,250,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 766,337 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,825,737 円　　　　（　 13,013 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃３１　　　　-7013	1,763 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,679	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,684 円/㎡　月額支払賃料（　 1,641 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃３１　　　　-7017	1,263 ( 1,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	1,689
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,450,000 円	290,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,170,000 円	39,000,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,859,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,320,000 円	290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,379,300 円　（　　　　　　 2,608 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	290,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,170,000 円（　　　　　 7,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,825,737 円
②総費用	7,379,300 円
③純収益　①－②	29,446,437 円
④建物等に帰属する純収益	21,170,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,276,437 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,046,352 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,843 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,737,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岩国 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩国 5-12

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　大谷　俊彦

TEL.

鑑定評価額

242,000,000 円

１㎡当たりの価格

85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩国市室の木町１丁目５０３番１外｢室の木町１－７－４５｣				②地積　(㎡)	2,830 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）特別用途地区駐車付置義務 (90,200)
	1:3	店舗Ｓ2	店舗、事務所等が混在する国道沿い路線商業地域	北12m国道	水道、下水	岩国 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 90.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

岩国駅西方

1.4km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
特別用途地区
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ岩国駅西側の路線商業地域であり、コロナ禍の先行き不透明感はあるが、周辺では新規店舗の進出等により
、活況性が増大しており、地価動向としては、上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　 0.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ岩国駅周辺を主として、市内の商業地域一帯の圏域である。需要者の中心は、岩国市の商業地に地
縁性を持つ個人事業者と考えられるが、県内有力企業も含まれる。最近、周辺には新規店舗も進出しており、中心の商
業地として活況性を見せてきており、収益性が持ち直してきた。需要の中心となる価格帯は、商業地事例が僅かで、加
えて、規模により、価格がまちまちであることより、見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

岩国駅西側の幹線沿いの商業地域であり、地域内には店舗、事務所等が混在する状況である。地域内には、自用ビル、
賃貸ビルが混在しているが、需要者の多くは自己使用を目的としており、自用目的での取引が主である。従って、本件
では比準価格を標準として、これに収益価格を関連づけ、更に、代表標準地との均衡に留意し、当該標準地の価格推移
について検討を踏まえ、再度、地域要因動向も総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岩国 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,500 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[103.0]

[100.0]
100

85,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による景気の不透明感が続くが、都
市機能整備などから発展的であるが、反面、
大型店舗への顧客集中により、競争が激化し
ている。

国道沿線への新規店店舗の進出による商業集
積度が高まり、地価は上昇傾向にある。

特になし

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩国 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市０３ -3036	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	東13m国道、南2.5m、準角地		近商駐車付置義務 (70,200)
b	岩国市０４ -3022	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m国道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,200)
c	岩国市０３ -19009	岩国市		更地	（　）	不整形	北13m国道、中間画地		２住居 (60,200)
d	岩国市０３ -1007	岩国市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南西6m、角地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,294	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.0]	74,611	100 [ 87.1]	85,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,700
b	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,087	100 [ 117.0]	90,673		90,700
c	(　 ) 83,142	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	75,146	100 [ 84.5]	88,930		88,900
d	(　 ) 87,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	79,680	100 [ 91.5]	87,082		87,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
c	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

岩国 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切なる造成事例を収集し得なかった故
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,848,399	7,380,020	29,468,379	21,170,000	8,298,379	（　0.9722） 8,067,684	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	155,147,769 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,600.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防特別用途地区駐車付置義務	90 ％	200 ％	200 ％	2,830 ㎡	32.0 m x 19.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階：住宅（フロアー貸し）の賃貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

建物の規模、構造、用途等を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗・事務所	400.00	100.0	400.00	1,650	660,000	6.0	3,960,000
							1.0	660,000
2～	店舗	1,600.00	100.0	1,600.00	1,620	2,592,000	6.0	15,552,000
							1.0	2,592,000
～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		3,252,000		19,512,000
								3,252,000

⑨年額支払賃料	3,252,000 円　×　12ヶ月　＝　 39,024,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的と云えるまで一般化していないので、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている故計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,024,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,121,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,902,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,512,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 179,510 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,252,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 766,809 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,848,399 円　　　　（　 13,021 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃３１　　　　-7013	1,763 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,679	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,693 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃３１　　　　-7017	1,263 ( 1,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [108.0]	100 [ 85.0]	1,720
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,450,000 円	290,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,170,720 円	39,024,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,859,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,320,000 円	290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,380,020 円　（　　　　　　 2,608 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	290,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,170,000 円（　　　　　 7,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,848,399 円
②総費用	7,380,020 円
③純収益　①－②	29,468,379 円
④建物等に帰属する純収益	21,170,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,298,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,067,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,851 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,147,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）