別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岩国 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 5-10 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市玖珂町字新町６０５７番１ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、一般住 宅等が混在する近隣 商業地域 北6m県道 水道、下水 玖珂 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ　県道 交通 施設 玖珂駅南西方 780m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 特に目立った変動要因は認められないが、郊外の既存の商業地域では店舗用地としての不動産需要は減少してお り、今後もこの傾向は続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧玖珂町、旧周東町を中心に、旧岩国市南部郊外を含む商業地域及び商住混在地域等の圏域。需要者は 小規模店舗を営む個人事業主等が中心となっている。大型商業施設等への客足の流出により、既存店舗の経営は厳しい 状況が続いており、既存商業地の需要は弱含みの状況が続いている。取引される価格は規模等によりまちまちであり、 総額面において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を試算したが、収益価格がマイナスとなった。対象不動産は郊外の既存商業地域内に存しており、自己使用 目的の店舗や店舗併用住宅が多く、賃貸市場の成熟の程度が低いためと考えられる。比準価格は同一需給圏内の類似地 域に存する複数の取引事例より求めており、市場の実態を反映した実証的且つ客観的な価格で、その信頼性は高いと判 断される。よって、本件においては比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は漸減傾向で、減少率は県平均より大き い。高齢化率は県平均より大きく、上昇傾向 にある。不動産取引件数も減少傾向にある。 大型商業施設への客足の流出等の影響もあっ て、旧郡部の既存商業地としての需要は弱含 みで、地価は下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％