鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩国 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市３１ -17013	岩国市		建付地	（　）	長方形	北西11m国道、中間画地		商業 (80,400)
b	岩国市０４ -3022	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m国道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,200)
c	岩国市０３ -22019	岩国市		更地	（　）	不整形	南東13m国道、北10m、角地		商業駐車付置義務土砂災害警戒区域 (100,400)
d	岩国市０３ -18004	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、北3m、二方路		近商 (100,200)
e	岩国市０４ -6004	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16.5m市道、南西13m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,509	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,509	100 [ 112.9]	90,796	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,800
b	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,087	100 [ 116.4]	91,140		91,100
c	(　 ) 102,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	102,511	100 [ 115.5]	88,754		88,800
d	(　 ) 87,719	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	87,198	100 [ 99.0]	88,079		88,100
e	(　 ) 72,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	69,313	100 [ 83.4]	83,109		83,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -9.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,400 円／㎡]

岩国 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,464,861	1,461,082	6,003,779	5,227,290	776,489	（　0.9726） 755,213	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	14,808,098 円　　　　（　 51,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	14.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を貸店舗、２階～３階を賃貸共同住宅とした。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

建物の構造、規格による制約

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,317	240,968	6.0	1,445,808
							0.0	0
～ 2	共同住宅	130.00	90.0	117.00	1,870	218,790	3.0	656,370
							0.0	0
～ 3	共同住宅	130.00	90.0	117.00	1,686	197,262	3.0	591,786
							0.0	0
～

～

計		390.00	86.7	338.00		657,020		2,693,964
								0

⑨年額支払賃料	657,020 円　×　12ヶ月　＝　 7,884,240 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 338.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 202,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例・賃貸広告等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,087,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 646,963 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,440,077 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,693,964 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,784 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,464,861 円　　　　（　 25,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃３１　　　　-7014	2,751 ( 2,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	2,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,329 円/㎡　月額支払賃料（　 2,317 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃３０　　　　-7006	1,973 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 92.5]	100 [100.0]	2,155
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	361,500 円	72,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	323,482 円	8,087,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,400 円	72,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,461,082 円　（　　　　　　 5,056 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,300,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,227,290 円（　　　　　 18,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,464,861 円
②総費用	1,461,082 円
③純収益　①－②	6,003,779 円
④建物等に帰属する純収益	5,227,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	776,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	755,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,613 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,808,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
岩国 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩国 5-6

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　田中　悟

TEL.

鑑定評価額

25,400,000 円

１㎡当たりの価格

87,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩国市尾津町２丁目４７０番３｢尾津町２－２１－４０｣				②地積　(㎡)	289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）駐車付置義務 (90,200)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北西15m国道	水道	南岩国 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

南岩国駅北東方

250m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ南岩国駅に近接する、国道１８８号沿線の商業地域である。現在、前記南岩国駅周辺では整備事業も進捗し
ており今後の波及効果等には注視していく必要がある。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、『南岩国』周辺の商業地域を中心に、概ね旧岩国市内一円の商業地域が圏域と言える。需要者は地元中
小企業を主に、比較的広域エリアでの営業を企図する法人（企業）等も含むと推察される。新型コロナ感染症の先行き
は不透明な中、近接エリアでのＪＲ南岩国駅周辺整備事業の進捗等に今後注視していく必要があると思料される。尚、
不動産取引においては、取引規模や利用形態等が様々で、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域だが、自用目的の物件が主体と言え、賃貸市場は未成熟で
価格の指標となる標準的取引利回りは見い出せず、更に想定項目をも内包することから収益価格は相対的に信頼性が劣
るものと判断した。従って本件では、近隣地域の需給動向、代替・競争関係にある地域との地域格差、価格水準等を勘
案の上、不動産市場を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岩国 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     87,700 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は減少傾向。高齢化率は県平均よ
りやや高く上昇傾向。新型コロナ感染症の状
況がなお不透明な中、不動産市場における二
極化は継続。

ＪＲ南岩国駅に近接する国道沿線地域で、現
在、同駅周辺での整備事業等が進行中である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

+0.1 ％

３　試算価格算定内訳

岩国 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市０３ -1003	岩国市		更地	（　）	不整形	南12m国道、北4m、二方路		近商特別業務地区 (100,200)
b	岩国市０４ -6004	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16.5m市道、南西13m、角地		準住居 (70,200)
c	岩国市０３ -18004	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、北3m、二方路		近商 (100,200)
d	岩国市０３ -3067	岩国市		更地	（　）	不整形	南13m国道、中間画地		２住居土地区画整理未済 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,216	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 60.7]	77,737	100 [ 91.2]	85,238	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,200
b	(　 ) 72,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	69,313	100 [ 77.4]	89,552		89,600
c	(　 ) 87,719	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	87,198	100 [ 98.0]	88,978		89,000
d	(　 ) 63,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	78,765	100 [ 84.7]	92,993		93,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -39.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,200 円／㎡]

岩国 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,388,204	1,372,817	6,015,387	5,227,290	788,097	（　0.9726） 766,503	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	15,029,471 円　　　　（　 52,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	14.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階は共同住宅を想定。想定建物の規模は市場動向及び標準的使用等を総合的に勘案。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

想定建物の用途・構造・規模等を考慮し査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	130.00	80.0	104.00	2,300	239,200	6.0	1,435,200
							1.0	239,200
2～	共同住宅	130.00	90.0	117.00	1,770	207,090	2.0	414,180
							1.0	207,090
3～	共同住宅	130.00	90.0	117.00	1,770	207,090	2.0	414,180
							1.0	207,090
～

～

計		390.00	86.7	338.00		653,380		2,263,560
								653,380

⑨年額支払賃料	653,380 円　×　12ヶ月　＝　 7,840,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 338.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,840,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 627,245 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,213,315 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,263,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 653,380 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 154,064 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,388,204 円　　　　（　 25,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃３１　　　　-7014	2,751 ( 2,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	2,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,361 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃０４　　　　-20003	1,381 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,302
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	361,500 円	72,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	235,217 円	7,840,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,400 円	72,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,372,817 円　（　　　　　　 4,750 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,300,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,227,290 円（　　　　　 18,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,388,204 円
②総費用	1,372,817 円
③純収益　①－②	6,015,387 円
④建物等に帰属する純収益	5,227,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	788,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	766,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,652 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,029,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,000 円／㎡）