鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩国 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市０２ -21011	岩国市		建付地	（　）	長方形	西7.5m市道、北6m、南5m、三方路		商業 (100,400)
b	岩国市０４ -22003	岩国市		更地	（　）	不整形	北西14m市道、西5.5m、角地		１住居 (70,200)
c	岩国市０３ -1007	岩国市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南西6m、角地		商業 (100,360)
d	岩国市０２ -20019	岩国市		建付地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,582	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	58,572	100 [ 74.3]	78,832	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,800
b	(　 ) 36,529	100 [ 70.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.0]	59,807	100 [ 80.4]	74,387		74,400
c	(　 ) 87,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	79,680	100 [ 96.0]	83,000		83,000
d	(　 ) 64,167	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	79,219	100 [ 100.0]	79,219		79,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
b	その他	％／月 +0.20	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,000 円／㎡]

岩国 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,268,879	1,256,575	5,012,304	4,554,900	457,404	（　0.9726） 444,871	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,722,961 円　　　　（　 48,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼住宅	125.00	Ｓ3	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	181 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３階は共同住宅を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

想定建物の用途、構造等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	2,250	225,000	4.0	900,000
							1.0	225,000
2～ 2	事務所	125.00	85.0	106.25	1,800	191,250	4.0	765,000
							1.0	191,250
3～ 3	共同住宅	125.00	85.0	106.25	1,300	138,125	2.0	276,250
							1.0	138,125
～

～

計		375.00	83.3	312.50		554,375		1,941,250
								554,375

⑨年額支払賃料	554,375 円　×　12ヶ月　＝　 6,652,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的と言えるまで一般化していないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金（敷金）等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,652,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 532,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,120,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,941,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,860 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 554,375 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 130,719 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,268,879 円　　　　（　 34,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃０３　　　　-21002	2,240 ( 2,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [ 85.0]	2,312	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,307 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃０４　　　　-3110	2,424 ( 2,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,204
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	63,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	199,575 円	6,652,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,000 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,256,575 円　（　　　　　　 6,942 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,554,900 円（　　　　　 25,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,268,879 円
②総費用	1,256,575 円
③純収益　①－②	5,012,304 円
④建物等に帰属する純収益	4,554,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	457,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	444,871 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,722,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
岩国 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩国 5-5

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　寺井　博教

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩国市麻里布町４丁目４９番２４外｢麻里布町４－６－２２｣				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ4	中低層の事務所、住宅等が混在する商業地域	北7m市道	水道、下水	岩国 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

岩国駅西方

350m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ岩国駅周辺の幹線背後のやや旧態依然とする商業地域。駅周辺整備計画事業も一段落を見せた外は、特段目
立って大きな地域変動要因等は見受けられず、今後も現状維持的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね岩国市街地の商業地域。需要者の中心は当市に地縁性のある個人事業主ないし法人に限定されるが、
ある程度の規模を有する物件では県外法人も見込まれる。一円は駅に近い幹線背後の商業地域で、駅周辺整備事業の進
捗など波及的効果は小さいながらも期待され、コロナ禍にあるも影響等は然程大きくはなく需要は総じて底堅い。取引
される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

２試算価格にやや大きな開差が生じた為、調整を試みる。比準価格は、複数の取引事例地価格を駆使して導出したもの
で相応に市場実態を反映している。一方、適切なる賃貸事例が豊富とは言い難いなど、賃料水準として適正なものが見
い出し難く、収益価格は相対的に精度は劣る。依って、比準価格に重きを置き、収益価格を比較考慮して、代表標準地
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岩国 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 93,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[118.8]

[100.0]
100

78,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全体の人口は過疎地域が広いため漸減化傾向
が加速するも、市街地は概ね微減傾向。コロ
ナ禍による土地需要の一時期のような混乱は
治まりつつある。

駅に近い幹線背後の繁華性を欠く商業地域。
駅周辺整備事業の進捗による影響や背後の住
宅地価が地価を下支えしている。

特に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩国 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市０２ -20019	岩国市		建付地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,400)
b	岩国市０３ -22004	岩国市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、東4m、角地		商業景観計画区域 (100,240)
c	岩国市０２ -22026	岩国市		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	岩国市０３ -21009	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,167	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	79,219	100 [ 100.0]	79,219	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,200
b	(　 ) 79,009	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,554	100 [ 95.0]	80,583		80,600
c	(　 ) 95,993	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,185	100 [ 114.9]	83,712		83,700
d	(　 ) 84,645	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,645	100 [ 102.9]	82,259		82,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,500 円／㎡]

岩国 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,298,412	1,262,016	5,036,396	4,576,590	459,806	（　0.9726） 447,207	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,768,765 円　　　　（　 48,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼住宅	125.00	Ｓ3	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	181 ㎡	9.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建て一等貸しを想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

設計・構造上の制約

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	2,240	224,000	4.0	896,000
							1.0	224,000
～ 2	事務所	125.00	85.0	106.25	1,820	193,375	4.0	773,500
							1.0	193,375
～ 3	住宅	125.00	85.0	106.25	1,314	139,613	2.0	279,226
							1.0	139,613
～

～

計		375.00	83.3	312.50		556,988		1,948,726
								556,988

⑨年額支払賃料	556,988 円　×　12ヶ月　＝　 6,683,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一般化、標準化までされていないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,683,856 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 534,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,149,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,948,726 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 556,988 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 131,336 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,298,412 円　　　　（　 34,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃３１　　　　-7014	2,751 ( 2,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	2,312	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃３０　　　　-7004	1,937 ( 1,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,152
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,500 円	63,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	200,516 円	6,683,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 506,400 円	63,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,262,016 円　（　　　　　　 6,972 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,300,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,576,590 円（　　　　　 25,285 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,298,412 円
②総費用	1,262,016 円
③純収益　①－②	5,036,396 円
④建物等に帰属する純収益	4,576,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	459,806 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	447,207 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,471 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,768,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,400 円／㎡）